第四代住宅的概念，刚被推出来的时候；曾经以“户户有花园、家家有庭院”的设计，很快成为房地产行业的“新宠”。
甚至被开发商和媒体誉为“最理想”的居住形态，这也吸引了无数购房者蜂拥而至。
然而短短几年间，这股热潮迅速降温，多个标杆项目陷入滞销、已经收房入住的业主也是纷纷后悔。
一、第四代住宅，当年“爆火”的原因
回看三四年前，第四代住宅刚亮相那阵子，热度简直像坐上了火箭；售楼处排长队、样板间限流参观、开盘即售罄的新闻频频刷屏。
到底是什么原因，让那么多购房者心甘情愿为其买单呢？
原因1：空中庭院的设计，太吸引人了
在高层居住的人太渴望有一方属于自己的小院儿了，而第四代住宅通过错层阳台、挑高露台的设计，将地面庭院搬到了空中。
站在样板房里，低头可见楼下车水马龙，伸手就能摸到露台上的花草树木，甚至还有假山流水，这种“身在闹市，心在丛林”的反差感，谁能不心动。
原因2：超多赠送面积，感觉捡了大便宜
第四代住宅的露台和庭院，是不计入产权面积的。比如，传统住宅的产权面积是150平，实际套内可用面积可能只有120平左右。
而第四代住宅产权面积150平，实际可用面积能有180平，甚至更多。
这对于动辄几万每平米的城市核心区住宅价格来说，无疑让人觉得是“捡了大便宜”。
原因3：对传统住宅的审美疲劳
传统的高层住宅，一度被大家戏称为“鸟笼”、“火柴盒”，让居住者与室外环境的互动，被压缩到了最低点。
而第四代住宅打破了这种沉闷格局。
半开放式的空间模糊了室内外的边界，居住者可以随时推门步入庭院，呼吸新鲜空气，甚至在上面种菜、烧烤、搭帐篷。
这种自由度的提升，恰好迎合了新中产对“生活方式升级”的渴望。
二、第四代住宅，入住后的真实情况
可话又说回来，不管什么样的房子终究都是要承载柴米油盐的。
当第一批购房者入住之后，那些被样板间和宣传片过滤掉的缺点，就开始一件一件的冒了出来。
缺点一：露台隐私感几乎为零
第四代住宅的露台，大多都是采用错层或者退台设计，这种设计原本是为了让每户的视野都更好，但同时也带来了隐私问题。
斜上方的楼上住户站在自家露台上，都不需要往前探身，只要往下瞥一眼，就能看到楼下住户在阳台的一举一动。
如果露台外挑尺寸比较大的话，甚至能看到楼下住户客厅里的场景；想在露台上放松一下，还要先穿戴整齐。
这种时刻被邻居“监视偷窥”的生活，谁能不崩溃？
缺点二：采光权被严重侵害
错层设计，确实创造了挑高的露台空间，却也严重影响了室内的采光。
楼上邻居家的露台向外凸出的越多，对楼下住户的采光影响也就越大，即使是大白天，客厅里都需要开灯，一年四季像住在地下室。
缺点三：露台维护成本远超预期
看样板房的时候，被郁郁葱葱的植物所吸引，等到自己房子入住后才发现，要想维持这样的状态，所要付出的时间精力和金钱都远超预期。
所有花草和果蔬，都需要按时播种、补种、浇水、施肥、除虫除草；以及清理枯枝烂叶，还要考虑恶劣天气以及换季时的保护。
这一系列的操作对于普通家庭来说很难实现，金钱的支出不是小数目、时间成本更高。
所以，很多人家的露台最后就剩几盆好养活的多肉了。
缺点四：蚊虫问题“无解”
无论是大面积的绿植还是潮湿的泥土，无疑都是蚊虫滋生的“温床”，尤其是在春夏两季。露台上的飞蛾、蚊子、小飞黑、蚜虫成群结对的出现，甚至还会有蟑螂和老鼠的出没。
不仅导致没法在露台上活动，频繁进出还会把这些蚊虫带到室内，晚上睡觉都睡不安稳。
更麻烦的是，这种问题是“无解”的。
就算你家露台什么都不种，楼上楼下的邻居家的蚊虫也会来到你家；普通的杀虫剂只能短期有效，而且对孩童和宠物都不友好，驱蚊灯效果也不理想。
让原本追求的“自然”变成了“自虐”。
缺点五：户型实用性差
为了让“庭院”更突出，许多第四代住宅在设计上会牺牲室内空间的合理性。超大的露台庭院会挤占客厅和卧室的进深，导致主要生活空间变得狭长、不规则。
有些户型为了解决结构的称重问题，室内还会出现很多凸出的梁柱和剪力墙，导致很多家具的摆放和尺寸都比较受限。
更让人头疼的，是露台和室内之间的隔断门。
如果是常开的就会有蚊虫进入室内，恶劣天气时也会有雨水倒灌室内；如果常关又严重影响室内通风，也是“无解”。
三、从当年的“爆火”到如今的“遇冷”，一场被高估的居住实验
第四代住宅，从一开始的“排队抢”到现在的“没人看”，无非就两个原因：吹得太好，住得太糟，完全就是“理论大与实践”的结果。
比如，很多开发商在建设第四代住宅的时候，完全忽略了地域的差异：江南春天的露台可能是“花红柳绿”，但西北春天的露台却遭受着风沙的侵袭。
另外，经济环境的变化也加速了第四代住宅的“退潮”。
当房价进入下行周期，购房者开始变得务实，与其花更多钱买一个需要持续投入的“花园住宅”不如选择居住成本更低、实用性更强的传统住宅。
而且，第四代住宅的设计也违背了高层建筑的基本逻辑。
高住宅的存在就是为了节约土地、提高容积率，而第四代住宅引入大量室外空间和绿化，恰恰需要占用更多面积、承担更高维护成本，两者存在天然矛盾。
简单来说，它是一个“反效率”的设计，在寸土寸金的城市中缺乏可持续性。
所以，当新鲜劲过了以后，自然也就没有人再为第四代住宅买单了。
写在最后：
开发商当初推出这个设计的时候，是为了让生活在城市高层中的人们也能享受庭院的风景，但却忽略了住宅最根本的属性，应该是舒适、安全、易维护。
第四代住宅，从曾经的被“吹捧上天”到如今的“跌下神坛”，也恰恰说明了一个道理：再美好的设计，如果经不起日常生活中细节的考验，终究不过是昙花一现罢了。
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